Société Civile Immobilière (SCI) : Qu’est-ce que c’est et pourquoi c’est important ?

Mai 2024

Décryptage de la Société Civile Immobilière (SCI)

Définition d’une SCI

Une société civile immobilière est une structure juridique utilisée pour acquérir, diriger et vendre des biens immobiliers. Elle est constituée, au minimum, de deux associés.

Les associés d’une SCI peuvent être des membres d’une même famille, des partenaires d’affaires ou tout autre groupe de personnes souhaitant investir dans l’immobilier. La SCI est régie collectivement par l’ensemble des associés. Ils partagent alors les charges et les frais liés aux biens immobiliers de la SCI.

Par ailleurs, chaque associé détient des parts sociales, proportionnellement à son apport financier initial. Il perçoit, à ce titre, une part des revenus locatifs de la SCI.

Quelles sont les différentes formes de SCI ?

Les formes de SCI varient en fonction des besoins et des objectifs des associés.

La SCI de gestion ou de location est la forme de SCI la plus courante. Elle permet à plusieurs associés de gérer en commun un patrimoine immobilier. Son activité principale est de le mettre en location « en nue-propriété » et d’en tirer un revenu financier.

La SCI familiale vise à simplifier la possession, la gestion et la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers. 

La SCI construction-vente réunit plusieurs investisseurs pour financer la construction d’un ou plusieurs biens immobiliers, pour les vendre une fois leur construction achevée. 

La SCI d’attribution est encore marginale. Elle est choisie pour de grands projets immobiliers, comme l’achat ou la construction d’un immeuble. La propriété du ou des biens immobiliers est partagée selon l’apport financier de chaque associé. La répartition des lots est prévue lors de la création de la SCI. Une fois que leur objectif est atteint et que chaque membre de la SCI d’attribution s’est vu attribuer ses parts, la SCI est dissoute.

La SCI de jouissance à temps partagé réunit plusieurs associés qui conviennent d’un temps d’occupation partiel, à tour de rôle dans l’année.

Enfin, la SCI agricole permet aux exploitants agricoles de détenir et de gérer ensemble des biens immobiliers nécessaires à leur activité.

Comment créer une SCI ?

La création d’une SCI est un processus qui nécessite de suivre plusieurs étapes :

1. Choisir le type de SCI — déterminez le type de SCI le plus adapté à vos besoins et à vos objectifs spécifiques, ainsi qu’aux associés qui vont composer la SCI ;
2. Rédiger les statuts — les statuts d’une SCI sont le document juridique qui définit les règles de fonctionnement de la société, telles que la répartition des parts sociales, sa dénomination sociale, le montant du capital, les modalités de prises de décision ;
3. Fixer le montant du capital social de la SCI — déterminez les apports que les associés injectent dans la SCI, en numéraire ou en nature (biens immobiliers) ;
4. Enregistrer la SCI auprès des autorités compétentes — cela peut inclure le dépôt des statuts au greffe du tribunal de commerce ou du tribunal de grande instance, ainsi que l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
5. Publier un avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales – étape obligatoire qui consiste à informer les tiers de la création de la société ;
6. Obtenir un numéro Siret — après l’enregistrement de la SCI, vous recevez un extrait Kbis qui atteste de son existence légale, avec notamment le numéro Siret de la SCI, nécessaire pour mener certaines activités commerciales ;
7. Ouvrir un compte bancaire — la SCI doit ouvrir un compte bancaire dédié à ses activités.

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Quelle est l’importance d’une SCI pour un propriétaire de location saisonnière ?

Quel est le fonctionnement d’une SCI pour une location saisonnière avec les LMNP et les LMP ?

La société civile immobilière est une forme juridique intéressante pour gérer une location saisonnière, que vous releviez du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur meublé professionnel (LMP).

Une SCI peut bénéficier du statut de LMNP ou de LMP pour la location saisonnière, selon les revenus locatifs annuels générés. Le principe reste le même que pour les propriétaires.

Pour bénéficier du statut de LMNP, les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser un certain seuil. Pour le statut LMP, l’activité de location doit être exercée de manière habituelle et représenter une source principale de revenus.

Si l’activité est occasionnelle ou si les revenus issus de cette activité ne dépassent pas 10 % du montant total du chiffre d’affaires annuel réalisé par votre SCI (avec une tolérance de dépassement si la moyenne des recettes de l’année en cours et des trois années précédentes reste inférieure à ces 10 %), alors le statut peut être celui d’un LMNP. Le régime fiscal est alors celui de l’impôt sur le revenu (IR). Les avantages fiscaux de la LMNP et ceux du régime fiscal IR se cumulent alors. 

Toutefois, si l’activité de location est exercée de manière habituelle et représente une source principale de revenus pour la SCI, alors il s’agit du statut de LMP. La société est automatiquement assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS).

Il est à noter que le choix de la fiscalité d’une location saisonnière meublée en SCI est fixe pendant une durée de cinq ans.

Quels sont les avantages d’une SCI pour la location saisonnière ?

Une SCI bénéficie de plusieurs avantages en matière de location saisonnière :

• La protection du patrimoine — la SCI permet de séparer les biens immobiliers du patrimoine personnel des associés, offrant ainsi une protection en cas de litige ou de difficultés financières liées à la location saisonnière ;
• Une gestion commune — cela facilite la répartition des responsabilités et des tâches liées à la location saisonnière ;
• Une transmission facilitée — il est plus simple de transférer des parts sociales de la société de manière équitable que des biens immobiliers eux-mêmes ;
• Des avantages fiscaux — une SCI peut amortir les biens immobiliers et déduire certaines charges liées à la location saisonnière au moment de déclarer ses revenus locatifs, notamment si la société est LMP ou LMNP. 
• La possibilité de choisir le régime fiscal — une SCI peut choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS), et bénéficier des avantages fiscaux et des déductions liés à ces régimes fiscaux.
• Une gestion patrimoniale simplifiée et flexible — les associés peuvent gérer plusieurs biens immobiliers sous la même SCI. Ils peuvent librement définir les modalités de fonctionnement, mais aussi centraliser la gestion et l’administration des biens.

Quels sont les inconvénients d’une SCI pour une location saisonnière ?

Une SCI s’accompagne de certaines complications potentielles à considérer, notamment au niveau :

•       De la complexité administrative ;
•       De la responsabilité des associés ;
•       Des restrictions de financement ;
•       Des règles de fonctionnement contraignantes ;
•       D’une fiscalité spécifique ;
•       Du risque de conflits entre associés.

Les conflits peuvent également intervenir au sein d’une SCI familiale pour la location saisonnière. En effet, les membres de la famille impliqués dans la SCI peuvent avoir des intérêts et des objectifs différents.

Les démarches administratives doivent se faire au nom de la personne morale (SCI). Par exemple, lors de la rédaction d’un bail de location, ce dernier doit identifier explicitement les parties impliquées, à savoir la SCI en tant que bailleur et le locataire. Les coordonnées de chacune des parties doivent aussi être précisées.

Enfin, la création et la gestion d’une SCI engendrent des coûts supplémentaires, notamment les frais autour de l’immatriculation, les frais de notaire, les coûts de gestion, etc.

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