Comment calculer l’amortissement de vos locations de vacances ?

Mai 2024

Qu’est-ce que l’amortissement dans le cadre d’une location de vacances ?

Les biens immobiliers sont-ils tous amortissables ?

Un bien immobilier, quel que soit son type, est en général amortissable au niveau comptable. En revanche, pour que ce bien immobilier puisse bénéficier d’un amortissement au niveau fiscal, il doit remplir quelques conditions. 

Le propriétaire ou l’administrateur du bien immobilier doit obligatoirement déclarer ses revenus sous la forme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qu’il soit sous régime Micro-BIC ou réel. Les activités de location saisonnière pouvant relever du régime BIC sont :

• Les LMNP, locations meublées non professionnelles ;
• Les LMP, locations meublées professionnelles ;
• Les locations saisonnières de résidences secondaires ;
• Les chambres d’hôtes ;
• Les locations de vacances utilisant des portails de location de vacances en ligne. 

En plus de déclarer ses revenus sous le régime BIC, un propriétaire souhaitant bénéficier d’un amortissement doit pouvoir présenter une comptabilité irréprochable. Toutes les dépenses liées à l’entretien de la propriété, ainsi que le suivi des revenus locatifs de la location saisonnière, doivent être documentées. 

Par exemple, dans le cadre d’une LMP sous régime réel, les travaux de menuiserie sur cette LMP doivent être justifiés par des factures en bonne et due forme si vous souhaitez l’inclure dans le tableau d’amortissement d’immobilisation.

La dépréciation et la durée de vie utile

Les biens immobiliers ont tendance à perdre de leur valeur au fil du temps. Cette perte de valeur est appelée « dépréciation ». L’amortissement, dans le cadre de la location saisonnière de votre propriété, fait référence à la déduction fiscale que les propriétaires peuvent demander au moment de la déclaration de leurs revenus pour la dépréciation de leur bien immobilier. Il se calcule en utilisant la durée de vie utile de ce bien, selon différents critères :

• L’âge et l’état du bien immobilier ;
• Le type de propriété ;
• La tendance du marché immobilier ;
• L’usage de ce bien immobilier ;
• L’entretien effectué par les propriétaires.

Il s’agit ici des informations utilisées, en général, pour déterminer la durée de vie d’un bien, mais d’autres facteurs peuvent intervenir selon votre situation personnelle. Par exemple, si le bien immobilier est équipé d’une piscine, celle-ci entre en compte dans le calcul de la durée de vie utile et donc de l’amortissement. 

Les équipements concernés par l’amortissement dans une location de vacances meublée

Avant toute chose, pour qu’un équipement puisse être concerné par un amortissement, son usage doit exclusivement être réservé à la location meublée et ne pas faire partie intégrante du bâtiment. Cela concerne :

• Le mobilier — chaise, canapé, literie, armoire, table, etc. ;
• L’électroménager — réfrigérateurs, sèche-linge, four à micro-ondes, etc. ; 
• Matériel audiovisuel — télévision, enceinte Bluetooth, etc. ;
• Matériel informatique — ordinateur, imprimantes, box internet, etc. ;
• Équipements extérieurs — salon de jardin, barbecue, etc. ;
• Équipements de loisirs — jeux, jouets, jeux vidéos, matériel sportif, équipements de plage, etc. ;
• Matériel de sécurité — caméra, systèmes d’alarme, coffres-forts, détecteurs de fumée, extincteurs, etc.

La liste est loin d’être exhaustive. Pour résumer, il s’agit des objets ou du matériel que vous amenez dans le logement pour être utilisé uniquement dans celui-ci.

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Comment optimiser votre situation fiscale grâce au calcul de l’amortissement de votre location de vacances meublée ?

Le calcul de l’amortissement de votre location de vacances meublée

Il existe plusieurs méthodes pour calculer l’amortissement d’une LMP ou d’une LMNP. Les deux calculs d’amortissement les plus couramment utilisés sont la méthode linéaire et la méthode dégressive.  

Dans le cas de la méthode linéaire, l’amortissement est réparti de manière égale sur la durée de vie utile du bien immobilier. Par exemple, si la durée de vie utile d’une propriété est de 30 ans et que sa valeur est de 350 000 €, l’amortissement annuel serait de 11 666 € (350 000 €/30 ans).

Avec la méthode dégressive, l’amortissement est plus important au début de la période d’amortissement et diminue progressivement au fil du temps. Concrètement, cela signifie que les montants d’amortissement annuels sont plus élevés dans les premières années de la période d’amortissement et baissent graduellement par la suite.

Cette méthode est privilégiée pour refléter plus précisément la dépréciation réelle d’un bien immobilier au fil des années.

Le tableau d’amortissement des immobilisations

Un tableau d’amortissement des immobilisations est un outil financier utilisé pour suivre la dépréciation d’un bien au fil du temps. En général, il est structuré au moyen de colonnes, chacune étant liée à un élément de calcul de l’amortissement :

• Identification de l’immobilisation – le type de bien, son nom, son prix d’achat initial et sa date d’acquisition ;
• Durée d’amortissement – déterminée par son usage et les règles fiscales en vigueur ;
• Méthode d’amortissement – linéaire ou dégressive ou d’autres méthodes spécifiques à votre situation fiscale ;
• Valeur résiduelle – la valeur estimée de votre bien immobilier à la fin de la durée d’amortissement établie ;
• Amortissement annuel – les taux d’amortissement appropriés pour chaque type d’équipement que vous possédez dans votre location meublée, qui s’obtiennent en multipliant la valeur d’origine de chaque équipement par le taux d’amortissement ; 
• Valeur nette comptable – correspondant pour chaque année à sa valeur d’origine, moins l’amortissement cumulé à ce jour.

 À cela s’ajoutent les amortissements des différents équipements de la LMP ou de la LMNP. Ils sont en général amortis sur une durée qui correspond à peu de chose près à la durée d’usage de la dépense que vous engagez. Les taux varient entre 5 % et 20 %. Seuls les ordinateurs ont un taux de 33,33 % et une durée d’amortissement de 3 ans.

Comment appliquer ces calculs sur la déclaration fiscale ?

Tout d’abord, il vous faut justifier de chaque dépense contribuant à l’entretien de votre LMNP ou de votre LMP.

Ensuite, dès que vous démarrez votre activité locative déposant votre maison de vacances sur un site de locations de vacances en ligne, calculez votre amortissement annuel au moyen d’un tableau d’amortissement. 

Retrouvez des modèles de tableaux d’amortissement sur Internet, en téléchargement. 

Néanmoins, compte tenu de la complexité des calculs de comptabilité, notamment sur une structure de tableau d’amortissement, vous pouvez aussi choisir de confier cette tâche à un expert-comptable. 

Ensuite, au moment de déclarer vos revenus, reportez le montant total de l’amortissement pour l’année dans la rubrique appropriée. En général, cela se fait dans la section des charges déductibles des revenus fonciers pour les LMNP ou dans la section des charges déductibles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour les LMP. Les formulaires concernés sont :

• Le formulaire 2033-C pour les revenus issus d’une LMNP ;
• Le formulaire 2033-D pour les revenus issus d’une LMP.

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