Qu'est-ce que la méthode BRRRR ?

Août 2024

BRRRR ! Non, il ne fait pas froid dehors — c’est simplement l’une des stratégies les plus en vogue pour les investisseurs immobiliers. Il s’agit d’un processus en cinq étapes qui a attiré l’attention pour son potentiel à générer des revenus. Bien que la méthode BRRRR ait commencé comme une tactique pour les propriétaires louant des biens immobiliers, elle a également un potentiel énorme dans le monde des locations de vacances. Voici ce que vous devez savoir à ce sujet.

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Que signifie BRRRR dans l’immobilier ?

La méthode BRRRR se compose de cinq étapes : acheter, rénover, louer, refinancer, répéter. Pour entrer un peu plus dans le détail de la signification du BRRRR, voici ce que font les investisseurs BRRRR :

• Acheter : trouver une propriété sous-évaluée et l’acheter.
• Rénover : réhabiliter la maison. Cela peut impliquer des réparations simples ou des travaux plus complexes pour rendre la propriété plus attrayante.
• Louer : dans la méthode BRRRR traditionnelle, les propriétaires louent leurs propriétés à des locataires. Vous pouvez également préférer la louer comme hébergement de vacances.
• Refinancer : maintenant que vous avez augmenté la valeur de la propriété grâce à vos travaux de réhabilitation, vous pouvez la refinancer. Cela vous donnera une somme d’argent pour continuer avec l’étape suivante.
• Répéter : retournez à la première étape et recommencez avec une nouvelle propriété.

À première vue, la méthode BRRRR peut sembler simple, mais avant de l’essayer par vous-même, vous devrez en considérer les avantages et les inconvénients.

Un exemple de stratégie BRRRR

Vous vous demandez toujours ce qu’est le BRRRR dans l’immobilier ? Voici un exemple rapide de son fonctionnement :

• Acheter : John voit une propriété à rénover sur le marché. Il contracte une hypothèque pour l’acheter, en s’assurant qu’il dispose encore d’un budget suffisant pour les réparations nécessaires.
• Rénover : En utilisant son budget de réhabilitation, John se met au travail pour améliorer la propriété. S’il a de la chance, il peut même découvrir qu’il n’a pas besoin d’utiliser tout son budget. Cela lui laisse un peu d’argent supplémentaire pour son prochain investissement.
• Louer : Une fois la propriété prête, John décide de la proposer comme maison de vacances sur un portail de location de vacances. Bientôt, il a un flux régulier d’invités lui fournissant des revenus locatifs.
• Refinancer : Maintenant que la location de vacances de John est opérationnelle, il est temps de passer au projet suivant. John refinance sa propriété pour recevoir une somme d’argent.
• Répéter : Il est temps pour John de trouver une nouvelle propriété à ajouter à son portefeuille, qu’il peut maintenant acheter avec la somme qu’il vient de recevoir.

Avantages de la méthode BRRRR

Vous vous demandez pourquoi choisir l’investissement BRRRR ? Eh bien, c’est un bon moyen d’augmenter votre portefeuille immobilier. Plutôt que de vendre une propriété pour en acheter une autre, vous pourrez utiliser la méthode de refinancement pour avoir plusieurs propriétés en même temps. Comme vous refinancez plutôt que de vendre, vous n’avez pas à vous soucier de l’impôt sur les plus-values.

En utilisant la méthode BRRRR, vous aurez un flux continu de revenus locatifs. Bien sûr, il convient de noter que les revenus de location de vacances ne sont pas les mêmes que ceux d’un locataire régulier. Dans de nombreux cas, il est plus rentable de louer un appartement de vacances plutôt que d’utiliser votre propriété comme logement. Cependant, ce n’est pas toujours vrai, surtout si votre propriété n’est utilisée que de façon saisonnière.

Un autre avantage de la méthode BRRRR est qu’il peut être plus facile de commencer. Comme vous rechercherez des propriétés en détresse, sous-évaluées, vous trouverez généralement des endroits à un prix d’achat inférieur. C’est un bon point pour les nouveaux venus dans le monde de l’investissement immobilier.

Inconvénients de la méthode BRRRR

La méthode BRRRR vous semble-t-elle une bonne idée ? Bien qu’elle puisse être une stratégie extrêmement efficace, elle n’est pas faite pour tout le monde, et il y a certains inconvénients à considérer. Tout d’abord, vous devez être un as du budget. Le succès de la méthode repose sur l’achat de propriétés sous-évaluées nécessitant des rénovations. Cela signifie que vous devrez budgéter très strictement lors de l’étape de réhabilitation, ou vous serez à court de fonds avant même de commencer.

La méthode repose également sur l’idée que la propriété augmentera en valeur avec le temps. Bien que cela soit généralement vrai, cela ne peut jamais être garanti. Si vous n’avez pas de chance, vous pourriez vous retrouver bloqué dans l’attente d’une très longue période avant de pouvoir assumer les coûts d’achat de votre prochaine propriété.

Si vous prévoyez d’utiliser la méthode BRRRR pour des maisons de vacances, il y a quelques inconvénients supplémentaires. D’une part, vous pourriez avoir du mal à trouver des propriétés adéquates, car les maisons à rénover dans des destinations de vacances de premier choix peuvent être rares. D’autre part, mettre en place une propriété comme location de vacances peut être un peu plus délicat que de trouver un locataire pour emménager — ce n’est jamais aussi simple que de poster une annonce “louer ma maison de vacances” et d’espérer le meilleur ! Vous pourriez découvrir qu’il faut du temps pour obtenir un flux régulier d’invités louant votre propriété.

Comment choisir une propriété BRRRR

Si vous avez décidé d’utiliser la méthode BRRRR, vous devrez évaluer soigneusement les propriétés potentielles. Il y a quelques indicateurs courants parmi les investisseurs BRRRR :

• Offre maximale autorisée (MAO). Avant de commencer, vous devriez avoir une idée claire de votre prix d’achat maximum. C’est non négociable, alors n’ayez pas peur de renoncer si nécessaire.
• Valeur ajoutée par la réhabilitation. C’est le montant que vous attendez de l’augmentation de la valeur de la propriété après vos améliorations. Si vous êtes nouveau dans le BRRRR, vous pourriez consulter un professionnel pour obtenir des conseils ici.
• Valeur après réparations (ARV). C’est le prix d’achat initial plus la valeur ajoutée — en d’autres termes, le montant que vous attendez de la propriété une fois toutes vos rénovations terminées. Bien sûr, cela ne peut être qu’une estimation.
• La règle des 70%. La plupart des investisseurs BRRRR s’accordent à dire que vous ne devriez jamais payer plus de 70% de l’ARV estimé pour votre propriété. Cela vous donne une marge de sécurité financière pour aider à compenser les coûts des rénovations ; cela signifie également que vous avez des capitaux propres pour votre refinancement prévu.

Rappelez-vous, il ne s’agit pas seulement du prix. Si vous envisagez d’utiliser votre propriété comme location de vacances, vous devrez vous assurer qu’elle est adaptée. Après tout, vous ne voulez pas dépenser tout cet argent pour découvrir ensuite que vous avez du mal à trouver des invités. Consultez les annonces sur les sites de locations de vacances pour vous faire une idée des types de propriétés populaires dans votre destination. Faites attention à la fois à l’emplacement et au type de propriété, car ce sont des facteurs essentiels pour vous aider à faire le bon choix.

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