CFE et taxe d’habitation en location saisonnière

Mai 2024

Les définitions de la CFE et de la taxe d’habitation

La CFE, qu’est-ce que c’est ?

La CFE ou cotisation foncière des entreprises a été créée en France en 2010 pour remplacer la taxe professionnelle. Cette réforme tendait à moderniser le système fiscal des entreprises pour le rendre plus cohérent avec l’économie contemporaine.

En effet, la taxe professionnelle était perçue sur la valeur locative des biens mobiliers et immobiliers, mais elle était largement controversée en raison de son caractère pénalisant, notamment pour les PME.

La cotisation foncière des entreprises est un impôt qui ne concerne, quant à lui, que la valeur locative des biens immobiliers utilisés par les entreprises dans le cadre de leur activité professionnelle. 

La CFE se calcule en tenant compte de plusieurs éléments :

• la valeur locative des biens immobiliers, aussi appelée CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises), cette valeur est déterminée et régulièrement ajustée par les autorités locales. 
• le taux d’imposition, le montant de la CFE est déterminé en appliquant un taux d’imposition – la CET (Contribution Économique Territoriale), fixée par les collectivités territoriales où se situent les biens – à la valeur locative nette des biens immobiliers.

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La taxe d’habitation, qu’est-ce que c’est ?

La taxe d’habitation trouve son origine durant la période révolutionnaire, durant laquelle elle était appelée « contribution mobilière ». Il s’agissait alors d’un impôt d’État. Par sa faible rentabilité, elle a été transférée aux autorités locales en 1917. 

C’est finalement par l’ordonnance n° 59-108 du 7 janvier 1959 qu’elle obtient l’appellation que nous utilisons encore aujourd’hui, celle de taxe d’habitation. Souvent sujette à controverse, elle a constamment évolué au fil des ans pour s’adapter aux réalités économiques et aux contextes socio-économiques.

Il s’agit d’une taxe qui profite aux collectivités locales et dont le prix diffère selon la commune et les caractéristiques du bien.

Qui doit payer la CFE location meublée et la taxe d’habitation locations saisonnières ?

La cotisation foncière des entreprises concerne toutes les personnes qui exercent une activité professionnelle non-salariée en France, quel que soit leur statut juridique, leur régime d’imposition ou leur activité :

• tous les entrepreneurs individuels ;
• les sociétés civiles ;
• les SARL, SASU, SAS, etc. ;
• les professions libérales ;
• les artisans ;
• les commerçants.

La taxe d’habitation, depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, ne concerne que les résidences dites secondaires. En d’autres termes, plus personne ne doit payer une taxe d’habitation pour son logement principal. Cependant, elle continue d’être appliquée aux logements secondaires, ainsi qu’aux locaux meublés vacants. Ainsi, en 2024, vous paierez une taxe d’habitation dans ces situations :

• si vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire et de ses dépendances ;
• si vous êtes propriétaire de locaux meublés de tourisme et de ses dépendances ;
• si vous êtes occupant d’un logement meublé à titre gratuit.

À noter que si votre résidence secondaire est louée en longue durée, c’est à l’occupant de s’acquitter, en principe, de la taxe d’habitation.

Par ailleurs, tous les propriétaires de biens immobiliers doivent, désormais, faire état de leur situation sur l’espace dédié du site des impôts de l’État. Il s’agit alors de mentionner leur statut au sein de la résidence et, s’ils ne vivent pas au sein du logement, préciser l’identité des locataires et la durée du contrat de location.

L’application de la CFE et de la taxe d’habitation pour les locations de vacances meublées de courte durée

Comment agit la taxe d’habitation sur les locations de vacances de courte durée en France en 2024 ?

Qui doit payer la taxe d’habitation en location saisonnière ? En principe, si le logement est occupé le premier jour de l’année, que ce soit par le propriétaire lui-même ou un locataire, c’est au propriétaire de la régler.

Par ailleurs, les communes concernées par une pénurie importante de logements locatifs et sur lesquelles se trouvent des résidences secondaires peuvent augmenter cette taxe d’habitation. 

La loi précise que les communes concernées sont : 

• celles qui sont situées dans une ville de plus de 50 000 habitants et qui font face à une demande de logement supérieure à la disponibilité ;
• celles qui présentent un nombre élevé de résidences secondaires non habitées – ces communes appliquent la taxe sur les logements vacants. 

À l’inverse, dans les zones de revitalisation rurales (ZRR), autrement dit les zones en campagne qui souhaitent se rendre plus attractives, les communes peuvent exonérer les meublés de tourisme de la taxe d’habitation, sous conditions.

Si vous possédez plusieurs locations de vacances meublées de courte durée, vous recevez en principe autant de taxes d’habitation que de logements.

Vous pouvez être exonéré de cette taxe seulement si vous prouvez que le logement est mis en location tout au long de l’année. Cela peut se faire, par exemple, en mettant votre logement constamment en location sur des portails de location de vacances tels qu’Holidu, en confiant votre location à une conciergerie ou à un agent immobilier qui dispose d’une carte de gestion locative.

En effet, dès lors que vous signez un contrat avec ces derniers, vous renoncez à l’utilisation de votre logement à des fins personnelles.

Comment agit la CFE sur les locations de vacances de courte durée en 2024 ?

Dès lors que votre logement destiné à la location de vacances de courte durée est loué tout au long de l’année, cela est considéré comme une activité professionnelle non salariée. Pour faire simple, si la location est considérée comme une activité économique qui engrange des revenus, les propriétaires peuvent être redevables de la CFE.

La CFE est évaluée d’après la valeur locative cadastrale du bien immobilier utilisé dans le cadre de cette activité économique. Elle peut donc varier selon les collectivités locales.

Pour les locations de vacances de courte durée, cette valeur locative cadastrale du bien s’établit à partir de :

• sa localisation ;
• sa taille ;
• ses équipements ;
• son potentiel de revenus locatifs.

Vous vous demandez sûrement quand ne pas payer de CFE ? La première année durant laquelle vous aurez annoncé une maison de vacances ou loué un appartement de vacances, profitez d’une exonération totale de la CFE. Cela s’applique aussi systématiquement aux personnes dont les revenus non salariés sont inférieurs à 5 000 €.

En 2024, la cotisation minimale de la CFE est comprise entre 237 € et 7 349 €. Si elle est inférieure à 3 000 €, vous devez la régler avant le 15 décembre en intégralité. Si le montant est supérieur, vous versez à la mi-juin un acompte de 50 % du montant dû et le reste le 15 décembre.

Les locations de vacances de courte durée sont-elles soumises aux deux taxes ?

Un propriétaire de logement de tourisme meublé mis en location de courte durée ne peut pas être assujetti à la taxe d’habitation et à la CFE simultanément. C’est l’une ou l’autre des deux taxes qui s’applique, selon la situation.

En conclusion, si vous disposez au moins une partie de l’année de votre location de vacances, vous êtes concerné par la taxe d’habitation. En revanche, si votre logement secondaire est mis en location de courte durée toute l’année, vous êtes en principe redevable de la CFE.

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