Exigences légales pour les locations de vacances en France

Avril 2024

Réglementation pour les locations de vacances en France

La définition légale d’un meublé de tourisme

Vous pouvez louer pendant les vacances votre résidence principale ou secondaire, en respectant certaines conditions relatives aux meublés de tourisme. Dans un logement proposé à la location de tourisme (studio, appartement, maison), plusieurs équipements sont obligatoires comme :

• les meubles et la literie ;
• un réfrigérateur ;
• des ustensiles de cuisine ;
• des plaques chauffantes ou une gazinière.

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Les conditions relatives aux clients des maisons de vacances    

Les vacanciers résident pour une courte durée dans votre logement, car la location se fait à la journée, à la semaine ou au mois. Au maximum, le contrat de location pour un même client ne peut dépasser 90 jours consécutifs. Quant à vous, vous ne résidez pas dans l’habitation pendant la période de location.

Si vous louez votre résidence secondaire, il n’y a pas de limite annuelle concernant le nombre de jours de location. En revanche, pour votre résidence principale, certaines communes fixent une limite par année civile à 120 jours.

Lorsque le locataire est étranger, il doit remplir une fiche individuelle de police.

Les vérifications nécessaires avant d’envisager une mise en location pour les vacances

Si vous êtes locataire de votre bien immobilier, pensez à demander une autorisation écrite de votre propriétaire. Sans ce document, vous vous exposez à une résiliation de bail, ainsi qu’au versement des sommes reçues de la location, voire de dommages et intérêts au propriétaire.

Vous vivez dans une copropriété ? Si le règlement de la copropriété comprend une « clause d’habitation bourgeoise », cela signifie que toute location saisonnière est interdite. Les logements sont exclusivement destinés à l’habitation.

Les obligations fiscales relatives aux locations de vacances

En passant par le guichet des formalités des entreprises, inscrivez-vous gratuitement au répertoire Sirene de l’INSEE, qui sert à identifier les entreprises. L’INSEE vous attribue alors un numéro SIRET, pour vous identifier auprès de l’administration fiscale. Selon le droit de location d’un appartement de vacances ou d’une maison, les démarches fiscales à effectuer sont :

• le paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE), selon certains critères définis par le Service des impôts des entreprises (SIE) ;
• le règlement des cotisations sociales, en fonction des revenus générés par la location ;
• la déclaration complémentaire de revenus pour les professions non salariées à remplir (formulaire 11222).

Bon à savoir : si vous passez par Holidu pour la location de votre maison ou de votre appartement de vacances, vous recevez, en janvier, un récapitulatif avec le montant brut de vos transactions de l’année précédente.

La déclaration en mairie de votre maison de vacances à louer

La réglementation des locations de vacances varie selon qu’il s’agisse de votre résidence principale ou non.

Dans la plupart des cas, la location de votre résidence principale pour les vacances ne demande aucune déclaration en mairie. Cependant, si vous résidez à Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Reims, Strasbourg, Toulouse ou Tours, vous devez obtenir un numéro de déclaration.

Si vous louez votre résidence secondaire, il est nécessaire de la déclarer en mairie comme un meublé de tourisme :

• Certaines villes requièrent d’abord une demande de changement d’usage et ensuite une déclaration du meublé de tourisme (ex. : Bordeaux, Lyon, Paris, Strasbourg, Toulouse, etc.).
• Des communes de plus de 200 000 habitants ou situées en région parisienne appliquent une procédure inverse (déclaration puis autorisation de changement d’usage).
• Dans les autres cas, la déclaration seule suffit.

Les règles de mise en location par un intermédiaire

Pour augmenter le rendement de votre maison de vacances louée, vous pouvez passer une annonce sur Holidu. Dans ce cas, sachez que cet intermédiaire vous informe quant à vos obligations en matière de demandes d’autorisation et de déclarations.

Avant que votre annonce ne soit publiée sur Holidu, fournissez une attestation sur l’honneur. Dans ce document, vous affirmez avoir bien rempli toutes vos obligations légales, vous reconnaissez que la maison de vacances louée n’est pas votre résidence principale et vous précisez le numéro éventuellement attribué par votre mairie.

Les règles en matière de contrat de location et d’assurance

Les dispositions légales concernant les appartements de vacances et les maisons à louer concernent également les assurances et le contrat de location. En faisant confiance à Holidu pour louer votre maison de vacances, vous bénéficiez d’une aide pour la rédaction du contrat de location. Vous devez vous renseigner auprès de votre assurance, afin d’être certain que les éventuels dommages causés par les locataires sont couverts.

Lorsque les vacanciers arrivent, pensez à les informer des spécificités du logement : moyens pour contacter le gardien, procédures concernant les déchets ménagers, etc.

Réglementation relative à la location d’une chambre privée

Le nombre de chambres et de personnes accueillies

Si vous souhaitez proposer des chambres d’hôtes à louer pour les vacances, vous êtes limité à 5 chambres et à l’accueil de 15 personnes simultanément.

Dans le cas où vous dépassez ces limites, l’activité devient équivalente à celle d’un hôtel ou s’apparente à de la location de chambres chez l’habitant. La réglementation applicable est alors la même que pour les ERP (établissements recevant du public), ce qui implique des contraintes spécifiques concernant l’accessibilité pour les personnes handicapées et la sécurité incendie.

Les caractéristiques des chambres privées à louer

Chaque chambre doit avoir une surface minimale de 9 m², hors sanitaires, et une hauteur minimale sous plafond de 2,20 m. Elle doit donner un accès direct ou indirect à des toilettes et à une salle d’eau. La réglementation applicable aux hébergements touristiques sur la salubrité, l’hygiène et la sécurité est à respecter.

En tant que loueur qui habite sur les lieux, vous êtes tenu d’accueillir les clients. Le prix de location proposé quand vous référencez votre chambre sur le site Holidu inclut la nuitée, la fourniture du linge de maison et le petit-déjeuner.

Les démarches pour l’ouverture d’une chambre d’hôte

Avant de proposer la location d’une chambre privée sur Holidu, vous êtes tenu de procéder à plusieurs démarches administratives :

• l’immatriculation de votre activité, en ligne, auprès du guichet des formalités des entreprises ;
• la déclaration en mairie (un téléservice permet d’effectuer cette formalité), à défaut, vous risquez une contravention de 450 € ;
• l’affiliation à la Sécurité sociale pour vous ; l’adhésion au régime social des travailleurs non-salariés (TNS) se fait auprès de la Mutualité sociale agricole (MSA) pour les agriculteurs ou auprès de la Sécurité sociale des indépendants si le revenu imposable généré par la location dépasse 6 028 €.

Les impôts et taxes dus pour les locations de chambres privées

Les différents impôts et taxes à régler en raison des revenus générés par la location d’une chambre privée sont :

• l’impôt sur le revenu – l’activité de location de chambre d’hôte relève du régime fiscal de la parahôtellerie, c’est pourquoi ses revenus sont à déclarer soit sous un régime de micro entreprise, soit sous celui des locations meublées non professionnelles, soit sous le régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
• la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) – le taux est de 10 % pour l’hébergement et le montant est directement collecté et déclaré par le loueur. Si votre chiffre d’affaires est inférieur à un certain seuil, vous pouvez bénéficier d’une franchise en base de TVA.
• la CET (cotisation économique territoriale) – elle se compose de la CFE (cotisation foncière des entreprises) et de la CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises). Vous pouvez profiter d’une réduction ou d’une exonération de la CET sous conditions.
• la taxe de séjour – certaines communes imposent une taxe de séjour, qui est récupérée et reversée par les loueurs de chambres d’hôtes ou les plateformes comme Holidu.

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