Exigences légales pour la gestion des locations de vacances en Espagne

Décembre 2023

Selon un rapport d’Eurostat, l’Espagne est le pays qui compte le plus grand nombre de locations de vacances après la France. Si vous avez une propriété que vous envisagez de louer, vous devez connaître les exigences légales en matière de location de vacances en Espagne afin d’éviter les sanctions.

Ces réglementations garantissent la qualité de l’hébergement, protégeant à la fois les entrepreneurs et les visiteurs. Ces décrets et lois ont été créés dans le but d’éviter les divergences et de générer une uniformité des mesures dans chaque communauté autonome. En outre, tout gestionnaire ou propriétaire utilisant des plateformes telles que Airbnb, Expedia, Tripadvisor ou Homeway doit faire enregistrer son bien au Registre espagnol du tourisme avec son numéro de licence respectif. 

En 2018, un décret-loi royal a été adopté qui détermine l’obligation d’obtenir un numéro d’enregistrement, de respecter des normes de qualité et de sécurité, de limiter la durée des propriétés situées dans des zones touristiques saturées et de maintenir un équilibre avec les résidents locaux. En outre, dans certaines communautés autonomes, il existe des réglementations supplémentaires, qui sont plus restrictives si la propriété est située à proximité de zones naturelles protégées. 

Les dispositions légales relatives aux locations de vacances en Espagne ont changé en raison de l’essor des plateformes de location touristique, qui recherchent un équilibre dans la promotion de la qualité et de la sécurité afin d’éviter les escroqueries et la surréservation.

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Quel est l’organisme chargé de réglementer les locations de vacances?

La gestion des locations de vacances en Espagne est réglementée et supervisée par divers organismes qui varient en fonction de la communauté autonome et de la législation en vigueur dans chaque région. Voici quelques-uns des organismes et des bureaux compétents :

• Ministères régionaux du tourisme : dans chaque communauté autonome, un ministère régional ou une direction générale du tourisme est chargé(e) de réglementer et de superviser les locations de vacances. Ils sont chargés de délivrer les licences ou d’enregistrer les résidences de vacances.
• Ministère de l’industrie, du commerce et du tourisme : le ministère de l’industrie, du commerce et du tourisme est compétent en matière de réglementation et de promotion du tourisme en Espagne. La plupart des réglementations sont gérées par chaque communauté autonome ou région, mais ce bureau établit les lignes directrices générales et coordonne les actions au niveau national.
• Les municipalités : elles ont pour rôle d’établir des exigences spécifiques, telles que le respect de la déclaration de responsabilité. Selon les fonctions qui leur sont déléguées, elles peuvent également procéder à des inspections des hébergements pour vérifier qu’ils sont conformes à leurs fonctions et approuver les licences touristiques.
• Agences autonomes de tourisme : certaines communautés autonomes disposent de bureaux chargés de la promotion et de la gestion du tourisme. Elles s’occupent principalement de superviser et de conseiller les propriétaires de locations de vacances. 

Locations de vacances en Espagne : lois et décrets les réglementant

Loi sur les baux urbains (LAU) :

Elle est principalement chargée de réglementer les contrats de location de logements dans les zones urbaines, mais elle établit également des dispositions spécifiques pour les résidences touristiques. Ses exigences portent notamment sur le respect des points suivants

• Durée : il s’agit d’une courte période convenue entre le propriétaire et l’hôte, de quelques jours ou de quelques semaines. 
• Tarifs et mode de paiement : le propriétaire a le droit d’indiquer le tarif par jour, et le mode de paiement est convenu entre les parties, soit à l’avance, soit par contrat.
• Dépôt de garantie : le montant du dépôt de garantie dépend de la communauté autonome dans laquelle se trouve le bien immobilier ; dans certains cas, il équivaut à un mois de loyer. 
• Obligations : la LAU établit que le logement doit être maintenu dans des conditions optimales et que l’hôte doit prendre soin de l’équipement intérieur pendant le séjour. 

Loi générale sur le tourisme (loi 13/2011 du 27 mai)

Il est obligatoire de se conformer à cette loi, qui établit que toutes les propriétés à des fins touristiques doivent être inscrites au registre du tourisme de la communauté autonome correspondante.

En ce qui concerne les locations de vacances, les aspects suivants se distinguent :

• Logements touristiques : il s’agit des logements financés par les circuits d’offre touristique qui sont généralement loués à des fins d’hébergement.
• Enregistrement des logements touristiques : tous les logements à des fins touristiques doivent être enregistrés dans le registre du tourisme de la communauté autonome ou de la région où ils sont situés avant de commencer leur activité. 
• Exigences minimales : tous les logements à usage touristique en Espagne doivent répondre aux exigences minimales d’habitabilité et de qualité établies.
• Obligations : Les propriétaires/gestionnaires doivent toujours respecter la réglementation en vigueur et fournir des informations réelles sur les caractéristiques du bien.
• Sanctions : en fonction de la gravité de l’infraction pour non-respect des exigences légales, des amendes ou des sanctions sont appliquées.

Décret sur les logements touristiques (DVT)

Toutes les communautés autonomes disposent de décrets et appliquent des règles spécifiques pour réglementer l’hébergement touristique. Les décrets et lois en vigueur dans chacune d’entre elles sont les suivants :

• Îles Baléares : loi 6/2017 du 31 juillet 2017
• Communauté valencienne : Décret 10/2021 du 22 janvier
• Communauté autonome des Asturies : décret 48/2016 du 10 août 2016
• Communauté autonome de Cantabrie : décret 225/2019 du 28 novembre 2019
• Communauté autonome de Catalogne : décret 75/2020 du 20 août 2020
• Communauté autonome de La Rioja : décret 10/2017 du 17 mars 2017
• Région de Murcie : Décret n° 256/2019 du 10 octobre 2019
• Communauté autonome d’Aragon : décret 1/2023, du 11 janvier
• Communauté autonome de Galice : décret 12/2017 du 26 janvier 2017
• Communauté autonome de Castilla y León : décret 3/2017, du 16 février
• Communauté autonome de Castille-La Manche : décret 36/2018 du 29 mai 2018
• Communauté autonome d’Andalousie : décret 28/2016, 2 février 2016
• Province de Navarre : Decreto Foral 230/2011, du 26 octobre 2011
• Pays Basque : Décret 101/2018 du 3 juillet 2018
• Îles Canaries : Décret 113/2015 du 22 mai 2015
• Communauté autonome d’Estrémadure : loi 2/2011 du 31 janvier 2011
• Madrid : décret 79/2014, 10 juillet 2014

Il est important de connaître les dispositions légales en vigueur sur le territoire où se trouve votre maison de vacances. En outre, vous devez tenir compte des exigences municipales, car en Espagne, il peut y avoir des exigences spécifiques demandant des documents supplémentaires ou établissant des restrictions.

Principales réglementations locales en Catalogne, aux Baléares, à Madrid, dans la Communauté valencienne, en Andalousie et dans les Asturies

Les réglementations locales relatives aux locations de vacances en Espagne peuvent varier d’une communauté autonome à l’autre et d’une municipalité à l’autre.

Catalogne

Cette communauté autonome établit sa réglementation par le décret 159/2012, les propriétaires doivent obtenir la licence touristique à travers une série d’étapes, le logement doit répondre à des exigences de qualité et d’habitabilité avec un maximum de 31 jours consécutifs. Les aspects suivants sont également pris en compte :

• Les hébergements touristiques doivent disposer d’infrastructures sûres et d’un mobilier et d’équipements de qualité. 
• L’hygiène de l’installation est essentielle, tout comme la climatisation. 
• Informer les clients de l’existence de la taxe de séjour, qui dépend de la catégorie et du classement de l’hébergement.
• Tous les supports publicitaires doivent contenir des informations véridiques sur les services de location et de promotion.

Îles Baléares

Dans ce domaine, la loi sur le tourisme des îles Baléares est appliquée, conformément à la loi 6/2017 du 31 juillet. La réglementation est stricte, car elle vise à promouvoir le tourisme durable et à préserver les espaces naturels des îles.

• La loi fixe une limite au nombre de logements à usage touristique commercialisés dans les zones saturées.
• Interdiction de créer de nouveaux sites touristiques dans certaines zones. 
• Restrictions sur la commercialisation des logements qui ne sont pas conformes aux exigences légales.
• Vérification et contrôle de l’offre d’hébergement touristique sur les plateformes afin de garantir le respect des exigences légales.

Madrid

Le décret 79/2014 du 10 juillet 2014 et le Plan spécial de régulation de l’utilisation des logements (PERUH) de la ville de Madrid constituent des réglementations spécifiques pour réguler les locations touristiques. Ils définissent les conditions d’obtention d’une licence d’activité touristique, de limitation de la vacance et de respect des restrictions en matière de sécurité et de localisation. D’autres aspects juridiques doivent également être pris en compte :

• Apportez la documentation nécessaire au conseil municipal de Madrid.
• Maintenir le mobilier en excellent état.
• La municipalité est chargée d’effectuer des inspections pour prévenir la location illégale.
• Si le lieu d’hébergement touristique ne respecte pas la réglementation, des sanctions peuvent être appliquées.

Communauté Valencienne

Le décret 10/2021, du 22 janvier, réglemente les services d’hébergement touristique et leur classification en fonction des services offerts. Parmi les réglementations établies, il convient de souligner les suivantes :

• Tous les logements à usage touristique doivent avoir un panneau et une classification à l’extérieur du logement.
• Chaque propriétaire doit avoir une licence touristique.
• Les locations doivent être couvertes par une assurance responsabilité civile.
• Ils doivent répondre à des exigences de qualité et de sécurité.
• Disposer d’un excellent zonage indiquant la surface totale de la pièce. 

Andalousie

Tous les logements à usage touristique en Andalousie doivent respecter les dispositions du décret 28/2016, tandis que les appartements touristiques sont régis par le décret 194/2010. Actuellement, les aspects à respecter sont les suivants :

• Réglementation stricte en matière d’accessibilité et de dimensions minimales des logements.
• Dans les zones moins réglementées, les municipalités effectuent des inspections et délivrent des licences.
• Tous les logements et appartements doivent être inscrits au registre du tourisme andalou.
• Les normes techniques et de sécurité doivent être respectées.
• Les propriétaires doivent veiller à l’adéquation des installations et les hôtes doivent se conformer aux règles de coexistence respectant la propriété.
• Les propriétaires sont tenus de fournir des informations véridiques sur les caractéristiques du logement.

Asturies

Les locations de vacances dans les Asturies doivent respecter les dispositions du décret 48/2016, du 10 août, qui a réformé les dispositions de la loi 29/1994, du 24 novembre. Parmi ses exigences, il stipule ce qui suit :

• Réglementation de l’activité d’hébergement touristique sous forme de résidences de vacances ou de logements à usage touristique.
• Toutes les sociétés d’intermédiation touristique, les agences de voyage, les gestionnaires de location, les propriétaires et autres gestionnaires doivent posséder une licence touristique pour proposer l’établissement par le biais de canaux virtuels tels que les sites web, les places de marché ou tout canal permettant la location d’un logement sur le territoire.
• L’équipement minimum que les loueurs doivent avoir est le suivant :
  • Élimination des eaux usées.
  • Approvisionnement en eau potable.
  • Service public de collecte des déchets par la municipalité.
  • Le chauffage.
  • Trousse de premiers secours et extincteur.
  • Annuaire téléphonique avec les numéros des pompiers, des commissariats de police, des hôpitaux, etc.
  • Les chambres doivent être éclairées par la lumière naturelle et comporter au moins un lit d’une largeur minimale de 0,8 mètre et d’une largeur minimale de 1,35 mètre.
  • La cuisine et les chambres doivent donner sur la cour ou l’extérieur.
• Lors de l’enregistrement, ils doivent vérifier les informations relatives au client et communiquer les tarifs établis pour les services supplémentaires.

Que se passe-t-il lorsque la communauté autonome, la municipalité ou la région ne dispose pas de réglementation spécifique?

Dans ce cas, la loi sur les baux urbains (LAU) s’applique :

• Le propriétaire met à la disposition de l’hôte un bail temporaire pour l’ensemble de l’appartement ou des pièces. 
• Tous les biens doivent être en excellent état d’hygiène et de sécurité pour une utilisation immédiate par les touristes.
• La promotion de la location peut se faire par le biais de sites web, d’annuaires ou d’autres moyens de marketing vérifiés.
• Il convient de noter que la durée minimale des contrats est de 3 ans, mais un accord contractuel peut être conclu avec l’invité.
• La remise en état de la propriété est possible moyennant un avis préalable de la part de l’hôte.
• Le propriétaire est responsable de tous les coûts liés au bien, tels que les rénovations ou les dommages.
• Il existe une liste de prix, qui ne peut être modifiée que par le propriétaire.

Quelles sont les conséquences de la location illégale en Espagne?

Il s’agit notamment de questions administratives et juridiques, qu’il convient de connaître !

• Fermeture et fermeture : en cas d’infraction grave, l’organisme compétent peut ordonner la fermeture et la fermeture du lieu d’hébergement touristique. 
• Sanctions administratives : les autorités peuvent imposer des sanctions administratives, y compris des sanctions financières importantes, qui varient en fonction de la réglementation de chaque communauté autonome.
• Responsabilité juridique : le propriétaire illégal peut être tenu légalement responsable des dommages causés aux locataires ou à des tiers, ce qui implique des poursuites civiles.

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