« Certificazione Unica » pour les hôtes de locations de vacances en Italie
À quoi sert la certification unique en Italie ?
Avril 2025
Depuis 2025, la Certificazione Unica inclut les gains liés aux baux de courte durée. La CU concerne donc les propriétaires désireux de louer un appartement de vacances pour compléter leurs revenus. Qu’est-ce que c’est la certification unique en Italie ? Qu’est-ce qui change pour les hôtes Holidu ? Où trouver la certification unique en Italie ? Comment ne pas payer les taxes sur les locations courtes en Italie ? Le point sur cette évolution réglementaire et ses conséquences.
Qu’est-ce que la certification unique en Italie ?
La CU, qu’est-ce que c’est en Italie ? La Certificazione Unica équivaut à une déclaration de revenus. Ce document permet de prouver les gains sur une année, qu’il s’agisse de salaires, du chiffre d’affaires d’un travailleur indépendant ou des revenus locatifs liés à une maison de vacances, par exemple. Adressée en début d’année, la CU se réfère aux bénéfices de l’année précédente.
« Cedolare secca » : la taxe sur la location en Italie
Afin de réduire l’évasion fiscale, le gouvernement italien a mis en place en 2017 une loi engageant les intermédiaires et les sites web de location de vacances. Ceux-ci sont tenus de retenir un pourcentage sur les montants bruts des réservations perçus par les hôtes privés, et de le reverser directement aux autorités fiscales. Cette retenue à la source est appelée « cedolare secca » (ou « impôt sec »). Elle visait principalement Airbnb, ce qui lui a valu le nom de « taxe Airbnb ». En 2023, ce dernier s’est vu infliger une amende de près de 600 millions de dollars pour non-respect de cette réglementation.
Quel est le rôle d’un portail de location de vacances vis-à-vis de la CU ?
En tant que portail de location de vacances, Holidu s’est conformé dès le départ à la nouvelle loi italienne. Le prestataire a commencé à retenir les 21 % du cedolare secca auprès des hôtes privés pour toutes les réservations enregistrées à partir du 1er mars 2024.
Comment télécharger la certification unique en Italie ?
Les modèles de CU sont téléchargeables sur le site de l’Agence des revenus italienne (Agenzia delle Entrate).
Certification unique sur les locations courtes en Italie
La certification unique sur les maisons de vacances en Italie est une nouveauté réglementaire. La loi de finances 2024 stipule que les baux de courte durée – moins de 30 jours – sont désormais imposables.
Qui est concerné par la nouvelle taxe italienne sur les locations de vacances ?
La cedolare secca concerne les hôtes privés, qui sont définis ainsi :
- des loueurs non professionnels ;
- ne disposant pas de numéro de TVA de l’UE valide ;
- ni de numéro d’enregistrement commercial ;
- et proposant au maximum quatre propriétés en location courte durée en Italie.
Sur quoi s’applique la cedolare secca ?
Les 21 % d’imposition sont retenus sur le montant brut du paiement, avec les particularités suivantes :
- prélèvement avant application des frais de l’intermédiaire (par exemple Holidu) ;
- application aux sommes facturées par les hôtes pour les services supplémentaires (nettoyage, linge de maison, etc.) ;
- taxes de séjour payées par le client non concernées par la cedolare secca.
Qu’est-ce que le CIN pour les bailleurs locatifs en Italie ?
Le code national d’identification est une autre nouveauté en 2025. Entré en vigueur le 2 novembre 2024, le CIN est un identifiant attribué à tous les hébergements touristiques en Italie. Essentiel pour le respect des normes nationales en matière de sécurité et de qualité, ce code a été créé pour optimiser la communication des données et la transparence.
Depuis le 1er janvier 2025, tous les propriétaires de logements touristiques à louer en Italie doivent donc :
- solliciter leur CIN auprès du ministère du Tourisme italien ;
- afficher cet identifiant sur toutes les annonces de biens en location de vacances, ainsi qu’à l’extérieur de la propriété louée.
Le CIN s’accompagne de mesures de sécurité obligatoires dans les logements touristiques. Les propriétaires doivent installer des extincteurs, ainsi que des détecteurs de monoxyde de carbone et d’autres gaz combustibles.
Enregistrement du contrat de location à taux unique en Italie
Louer sa maison pour les vacances permet d’obtenir un complément de revenus appréciable. Toutefois, cela implique aussi des formalités administratives et fiscales. Pour simplifier vos démarches et garantir le respect des lois en vigueur dans le pays considéré, le plus simple est de passer par un portail de location de vacances.
Pourquoi s’inscrire sur Holidu pour louer un appartement de vacances ?
Holidu se charge de toutes les obligations déclaratives au nom des propriétaires de logements touristiques :
- déclaration et versement mensuels des sommes retenues aux autorités fiscales via le formulaire F-24 ;
- transmission du rapport annuel de la CU qui reprend les gains et les montants retenus pour l’année précédente (pour la certification unique 2024, l’échéance en Italie est fixée au 16 mars 2025) ;
- envoi à l’Agence des revenus italienne, le 31 octobre de l’année en cours au plus tard, du formulaire Modello 770 détaillant les revenus de l’année précédente.
Qu’est-ce que la CU implique pour les hôtes Holidu ?
Depuis 2024, les propriétaires non professionnels voient s’appliquer sur chaque contrat de location à courte durée un taux unique en Italie. Holidu retient directement 21 % de leurs revenus locatifs bruts, qui sont ensuite versés à l’agence fiscale italienne.
Les propriétaires professionnels, c’est-à-dire louant cinq propriétés ou plus et possédant un numéro de TVA, ne sont pas soumis à ce nouvel impôt. Pour eux, rien ne change.
Comment ne pas payer les « taxes Airbnb » en Italie ?
Le seul moyen de s’affranchir de la cedolare secca consiste à devenir bailleur professionnel. Vous n’êtes alors plus assujetti au prélèvement à la source ; en revanche, d’autres dispositifs fiscaux s’appliquent. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter les conseillers Holidu.
Vous souhaitez annoncer un bien de location de vacances en Italie ? Des informations supplémentaires sur l’applicabilité de la cedolare secca sont disponibles dans le centre d’aide Holidu. Vous y trouverez des conseils pour savoir si la retenue s’applique ou non dans votre situation. Les formulaires ou documents spécifiques requis pour l’exemption de la retenue sont accompagnés d’instructions détaillées disponibles dans le centre d’aide.
Soucieux de proposer des biens de qualité, dans le respect des réglementations en vigueur, Holidu accompagne les propriétaires dans leur parcours. De la publication de l’annonce à la mise en relation des hôtes et des locataires, profitez d’outils pratiques et d’un programme de parrainage attractif pour booster votre activité locative.